En gran parte del mundo capitalista avanzado, no obstante, las viviendas se construyen especulativamente como una mercancía destinada a ser vendida en el mercado a quienquiera que pueda pagarla y la necesite. La oferta de viviendas de ese tipo ha sido durante mucho tiempo característica en las sociedades capitalistas. Así es como se construyeron las famosas terrazas georgianas de Bath, Bristol, Londres, etc., a finales del siglo XVIII. Más adelante, tales prácticas especulativas de construcción se articularon para erigir los bloques de apartamentos de la ciudad de Nueva York, las viviendas en hilera para la clase obrera en ciudades industriales como Filadelfia, Lille o Leeds, y las urbanizaciones periféricas típicas de las ciudades estadounidenses. El valor de cambio queda fijado por los costes básicos de la edificación de la casa (trabajo y materias primas), pero en este caso se añaden otros dos costes: en primer lugar, el margen de beneficio que espera el constructor que desembolsa el capital inicial necesario y paga el interés por los eventuales créditos solicitados, y en segundo lugar, el coste de adquirir o alquilar el suelo a sus propietarios. El valor de cambio queda determinado por los costes reales de producción más el beneficio, el coste del endeudamiento y la renta capitalizada (precio de la tierra). El objetivo de los productores es obtener valores de cambio, no valores de uso. La creación de valores de uso para otros es un medio para ese fin. La cualidad especuladora de esa actividad significa, no obstante, que lo que importa es un valor de cambio potencial. Los constructores de viviendas están en realidad expuestos a perder tanto como a ganar. Obviamente, tratan de organizar las cosas, en particular la compra de viviendas, de forma que eso no suceda; pero siempre corren cierto riesgo. En el puesto de mando y conducción de la oferta de viviendas se sitúa el valor de cambio.
Viendo que la necesidad de valores de uso adecuados quedaba insatisfecha, una pluralidad de fuerzas sociales, que iban desde patronos deseosos de mantener domesticada y asequible su fuerza de trabajo (como John Cadbury) hasta fervorosos radicales y utópicos (como Robert Owen, los fourieristas o George Peabody) y el Estado local y nacional, han lanzado de vez en cuando programas de alojamiento con financiación pública, filantrópica o paternalista para satisfacer las necesidades de las clases más bajas con un coste mínimo. Si se acepta genéricamente que todo el mundo tiene derecho «a un hogar decente y a un entorno vital apropiado» (como dice el preámbulo de la Ley de Vivienda estadounidense de 1949), entonces, obviamente, vuelven a primera línea de las luchas por el acceso a la vivienda las consideraciones sobre el valor de uso. Esta actitud política condicionó mucho los planes de vivienda durante la era socialdemócrata en Europa y tuvo efectos en Norteamérica y determinados países del mundo en vías de desarrollo. La participación del Estado en la oferta de viviendas ha aumentado y disminuido con los años, como ha sucedido con el interés por los alojamientos sociales; pero las consideraciones sobre el valor de cambio vuelven a menudo a prevalecer cuando las capacidades fiscales del Estado se ven constreñidas por la necesidad de subvencionar viviendas asequibles con unas arcas públicas disminuidas.
En la producción de viviendas ha habido pues diversas formas de gestionar la tensión entre valor de uso y valor de cambio; pero también ha habido fases en que el sistema se ha resquebrajado y se ha producido una crisis como la acontecida en el mercado de la vivienda en Estados Unidos, Irlanda y España en 2007-2009. Esa crisis no carecía de precedentes. La crisis de las savings and loan estadounidenses desde 1986, el colapso del mercado inmobiliario escandinavo en 1992 y el final de la expansión económica japonesa de la década de 1980 con el crac del mercado del suelo en 1990 son otros ejemplos 1 .
En el sistema mercantil de propiedad privada que domina ahora en la mayor parte del mundo capitalista hay cuestiones adicionales que analizar. Para empezar, la vivienda es un «artículo caro» que será consumido durante un periodo de muchos años y no, como los alimentos, de inmediato. Los individuos privados pueden no tener dinero suficiente para comprar una vivienda directamente, pero quien no puede comprarla con dinero en efectivo dispone de dos opciones básicas: o bien la alquila de un propietario que se especializa en la compra especulativa de viviendas construidas para vivir de sus rentas, o puede endeudarse para comprarla, bien consiguiendo préstamos de los amigos y parientes o contratando una hipoteca con una institución financiera. En este último caso tendrá que pagar todo el valor de cambio de la vivienda más el interés correspondiente durante todo el periodo de vigencia de la hipoteca, y sólo acabará siendo su propietario al cabo de, digamos, treinta años. La vivienda se convierte así en una forma de ahorro, un activo cuyo valor (o al menos la parte del valor que se adquiere mediante los pagos mensuales) puede convertirse en dinero en cualquier momento. Parte del valor de ese activo habrá sido empleado para pagar los costes de mantenimiento (por ejemplo, pintura) y para reponer porciones deterioradas (por ejemplo, un tejado). Pero aun así cabe esperar un incremento del valor neto del que se es propietario a medida que se va pagando la hipoteca.
1 Para un resumen breve, véase David Harvey, Rebel Cities. From the Right to the City to the Urban Revolution, Londres, Verso, 2013 [ed. cast.: Ciudades rebeldes. Del derecho de la ciudad a la revolución urbana, Madrid, Akal, 2013].
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