La financiación hipotecaria de la compra de una vivienda es, sin embargo, una transacción muy peculiar. El total pagado por una hipoteca de 100.000 dólares durante treinta años al 5 por 100 es de alrededor de 195.000 dólares, de forma que la hipoteca supone la adición de una prima de 95.000 dólares extra para poder adquirir un activo valorado en 100.000 dólares. Es difícil entender el provecho de esa transacción. ¿Por qué decidimos hacerla? La respuesta es, por supuesto, que necesitamos el valor de uso de la vivienda como lugar donde vivir, y se pagan 95.000 dólares por vivir en ella hasta adquirir su propiedad completa. Es lo mismo que pagar 95.000 dólares de alquiler a un casero durante treinta años, sólo que en este caso se dispone al final del valor de cambio de toda la vivienda. Ésta se convierte así, de hecho, en una forma de ahorro, un depósito de valor de cambio.
El valor de cambio de una vivienda no es, sin embargo, algo fijo, sino que fluctúa con el tiempo según una diversidad de condiciones y fuerzas sociales. Para empezar, depende del valor de cambio de las viviendas cercanas. Si todas las casas en torno a la mía se van deteriorando o entra a vivir en ellas gente «del tipo equivocado», es muy probable que el valor de mi casa caiga aunque yo la mantenga en el mejor estado posible. Recíprocamente, «mejoras» en el vecindario (por ejemplo, gentrificación) aumentarán el valor de mi casa aunque yo no invierta nada en ella. El mercado de la vivienda se caracteriza por lo que los economistas llaman efectos de «externalidad». Los propietarios de las viviendas a menudo emprenden acciones, tanto individuales como colectivas, para controlar tales externalidades. Si alguien propone edificar un reformatorio o una casa de acogida para criminales excarcelados en un vecindario de propietarios «respetables» ¡verá inmediatamente las consecuencias! El resultado sería una campaña del tipo «¡No en mi patio trasero!», exclusión de las poblaciones y actividades indeseables, y organizaciones vecinales cuya actividad está casi exclusivamente orientada al mantenimiento y mejora del valor de las casas del entorno (por ejemplo, las buenas escuelas en las proximidades suelen tener un gran efecto). La gente actúa para proteger el valor de sus ahorros, pero puede también perderlos cuando el Estado o un grupo de inversores adquieren las casas de determinado barrio para llevar a cabo una importante remodelación urbana y dejan que algunas casas se deterioren, destruyendo así el valor de mercado de las restantes.
Si alguien invierte en mejoras, entonces se esforzará en realizar únicamente las que aumenten el valor de cambio de su vivienda. Hay montones de «Guías para propietarios» sobre ese tema (incorporar una nueva cocina a la última moda incrementa el valor, pero los espejos en todos los techos o una pajarera en el patio trasero no lo hace).
La propiedad de una vivienda se ha convertido en algo importante para sectores cada vez mayores de la población en muchos países del mundo.
El mantenimiento y mejora del valor de las viviendas consideradas como un activo se ha convertido también en una enjundiosa cuestión política, ya que el valor de cambio para los consumidores es tan importante como el valor de cambio ganado por los productores.
Pero durante aproximadamente los últimos treinta años, la vivienda se ha convertido en objeto de especulación. Puedo comprar una casa por 300.000 dólares y tres años después su valor se ha revaluado hasta 400.000 dólares. Puedo a continuación capitalizar el valor extra refinanciándola por 400.000 dólares y quedarme con los 100.000 dólares de más para usarlos como desee. El aumento del valor de cambio de las viviendas se convierte así en un asunto de gran relieve. Las casas se convierten en una especie de vaca lechera o cajero automático personal, alentando la demanda agregada y en particular la demanda de nuevas viviendas. Michael Lewis explicaba en The Big Short (2010) el tipo de cosas que sucedieron en vísperas del crac de 2008. La niñera de uno de sus informantes principales acabó siendo propietaria, junto con su hermana, de seis casas en Queens, en Nueva York. «Después de comprar la primera y de que su valor aumentara, los prestamistas les sugirieron una refinanciación ofreciéndoles 250.000 dólares, que usaron para comprar otra». El precio de ésta también subió, y repitieron el experimento. «En el momento en que la rueda se detuvo poseían cinco viviendas pero el mercado caía y no podían hacer frente a ninguno de los pagos» 2 .
La especulación en el mercado de la vivienda se disparó; pero ese tipo de especulación siempre conlleva un funcionamiento del tipo «pirámide de Ponzi»: la gente compra casas con dinero prestado y los precios suben; otros se sienten entonces atraídos por la idea de comprar una vivienda, debido al aumento de los precios inmobiliarios; toman prestado más dinero (algo fácil de hacer cuando a los prestamistas le sobra el dinero) para comprar algo que está subiendo de precio; y cuanto más suben los precios, más gente y más instituciones entran en juego. El resultado es una «burbuja inmobiliaria» que acaba desinflándose. Cómo y por qué se forman tales burbujas en los valores de activos como las viviendas, qué tamaño
llegan a tener y qué ocurre cuando se desinflan, es algo que depende de la configuración específica de diferentes condiciones y fuerzas en liza. Por el momento nos basta aceptar, ateniéndonos a las pruebas históricamente registradas (los cracs del mercado de la vivienda de 1928, 1973, 1987 y 2008 en Estados Unidos, por ejemplo), que tales frenesíes y burbujas forman parte inevitable de la historia del capitalismo. A medida que China ha ido incorporando las normas de funcionamiento del capital, por ejemplo, también se ha visto cada vez más sometida a booms y burbujas especulativas en su mercado de la vivienda. Más adelante volveremos sobre esta cuestión.
2 Michael Lewis, The Big Short. Inside the Doomsday Machine, Nueva York, Norton, 2010, p. 34 [ed. cast.: La gran apuesta, Barcelona, Debate, 2013].
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